Управление недвижимостью

управление недвижимостью

Мы управляем объектами недвижимости в Москве: офисными и торговыми зданиями, бизнес-центрами принадлежащими как нашей компании, так и нашим клиентам. Все объекты заселены арендаторами и приносят стабильный доход даже в период кризиса. Создаем и управляем арендным бизнесом в Москве, управляем арендными отношениями.

Наша компания владеет рядом офисных зданий в Москве. Управляем офисными и торговыми зданиями. Оказываем услуги по эксплуатации зданий, текущему и капитальному ремонту зданий, управлению арендными отношениями (привлечение, подбор арендаторов, ротация), полное  юридическое  сопровождение арендного бизнеса и защита права собственности на здание. Бухгалтерское сопровождение арендного бизнеса.

Мы периодически покупаем привлекательные с нашей точки зрения здания в Москве под арендный бизнес, т.е. под сдачу в аренду. Строим процесс управления арендными отношениями, создаем условия для арендаторов, занимаемся эксплуатацией здания, текущим и если нужно капитальным ремонтом (есть своя дочерняя строительная компания).

Наша компания берет на себя полностью все заботы связанные с содержанием и владением зданием, включая но не ограничиваясь: юридическое и бухгалтерское  сопровождение арендного бизнеса, контроль за работой подрядчиков, полностью берем на себя все взаимоотношения с властями.  Долгий и положительный опыт работы позволяет нам экономить деньги и что не маловажно нервы и время наших клиентов.

  Прежде чем покупать объект, мы проведем технический, юридический и бухгалтерский аудит, как силами наших сотрудников, так и силами привлеченных высококлассных специалистов в своих областях.  Мы имеем положительный опыт работы со многими смежными специалистами и знаем кому можно поручить тот или иной вид работ и кто отвечает за результат своей работы.

   На стадии проведения аудита объекта обычно обнаруживаются те или иные проблемы и риски. С какими проблемами можно столкнуться при покупки недвижимости (здания или компании) мы знаем не понаслышке – к нам регулярно обращаются “потерпевшие” купившие актив без предварительного аудита. Мы помогаем в любой ситуации, вопрос только в цене подобных ошибок.

   После выявления всех “подводных камней” объекта,  мы оцениваем риски которые могут повлечь за собой определенные расходы. Если будущих  расходов слишком много, и окупаемость здания вырастает очень сильно – мы или отказываемся от покупки или продавец снижает цену. Правда, бывают ситуации, когда риск потери титула очень велик, есть большая вероятность потерять актив после его покупки – мы отказываемся от покупки. Если мы действуем по поручению клиента – мы советуем ему отказаться от сделки.

И таких объектов – масса! Вы не поверите, но возможно как раз то здание которое Вы сейчас хотите купить…. или вернее даже не здание а права на него весьма и весьма зыбкие.  Ваш (проверенный годами) юрист может просто не увидеть то что видим мы, и то что наверняка увидят узкоспециализированные юристы или рейдеры.

И Ваш юрист при этом не то, что не виноват – юрист он наверно хороший, но практике в данном вопросе у него нет. Согласитесь, ведь Вам и Вашей компании не так часто приходиться иметь дело с имущественными спорами касающимися прав на объекты недвижимости, доли, акции?  И с рейдерами (слышали про таких?) Вам приходится бороться не каждый день в отличие от нашей юридической службы, которая решает задачи по защите прав собственности на профессиональной основе – это одно из направлений деятельности компании Aurum Vestrum.

      Некоторые технические дефекты здания можно устранить относительно не дорого, например можно произвести ремонт двухскатной кровли здания и при этом сделать чердак эксплуатируемым. Таким образом мы решаем проблему с ремонтом кровли и перекрытий над верхним этажом (в домах начала и середины 20 века они почти всегда деревянные) и получаем “лишний” мансардный этаж. Учитывая стоимость квадратного метра в Москве – получается вполне рентабельно.

   После покупки объекта недвижимости, мы переоформляем все коммунальные договоры на обеспечение здания горячей и холодной водой, канализацией, отоплением и самое главное электричеством а также переоформляем договор аренды земельного участка.  Самое главное на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости в Москве – это земля и электричество, это два самых дорогих “удовольствия”.

Не секрет, что в Москве при переоформлении договора на электроснабжение “по умолчанию” с Вас хотят получить деньги за каждый киловатт выделяемой мощности, а при оформлении на Вас договора аренды земельного участка, Вам предлагают изменить границы этого самого участка в сторону его уменьшения до периметра здания (площади застройки).

Однако это решаемые проблемы для того у кого есть опыт в подобной области и мы на эти “грабли” не наступаем. Мы можем помочь с решением вопросов любой сложности в Департаменте Земельных Ресурсов (Земельном Комитете) касающихся земельных отношений в Москве. При этом все наши действия абсолютно законны.

   После повторного обследования здания после его приобретения (до покупки, собственник на разрешит нам обследовать здание кроме как методами неразрушающего контроля) мы составляем проект ремонта или (если необходимо) реконструкции здания.  Хотя будет это ремонт или реконструкция – мы знаем еще до покупки.  Если за зданием был надлежащий уход со стороны прошлых собственников, то как правило список работ не велик.

Но чаще всего здание требует “лечения”. Мы применяем проектный подход к управлению недвижимостью и арендному бизнесу, поэтому мы заинтересованы в доходности и окупаемости проекта в целом: покупка объекта недвижимости, его эксплуатация в течении определенного времени и продажа (фиксация прибыли).

Поэтому, мы учитываем все расходы на ремонт и эксплуатацию и стремимся их минимизировать, но без ущерба для состояния здания. Хорошее состояние здания – это довольные арендаторы и повышение капитализации объекта (как за счет увеличения стоимости самого здания, так и увеличения арендных потоков).

   Когда согласно данным наших аналитиков приходит срок продажи объекта недвижимости,  мы если это требуется производим предпродажную подготовку объекта, позволяющую получить максимальную цену на рынке за актив. Например, мы провели предпродажную подготовку и продали актив через год работы по цене в 4 раза выше оценочной.

   Мы полностью берем на себя весь процесс продажи от поиска покупателя, до получения денег. При этом мы отвечаем за конечный результат и заинтересованы в максимизации прибыли.  Наших клиентов, доверивших нам свой объект, не заботит поиск покупателей, согласование схемы сделки и они всегда получают свои деньги.

  Политика нашей компании не позволяет раскрывать имена наших клиентов ни при каких обстоятельствах, если только сами клиенты не захотят обратного.  Деньги любят тишину. Но Москва – маленький город и  вероятно у нас с Вами найдутся общие знакомые из числа наших клиентов, которые дадут рекомендации.

Aurum Vestrum управляет арендным бизнесом в Москве, управляет арендными отношениями. Мы ищем новые объекты для покупки: офисные и торговые отдельно стоящие здания в Москве, в пределах МКАД, желательно на западе (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО, ЦАО) Москвы, с большими земельными участками, желательно в долгосрочной аренде. Так как здания нам нужны для сдачи в аренду (арендный бизнес), то более интересны для нас объекты уже с арендаторами. Если Вы продаете подходящий нам объект, то направляйте Ваши предложения по адресу: auve@ya.ru

В данной статье,  мы ответили на основные вопросы — что такое управление недвижимостью, что в нашем понимании входит в понятие «управление надвижимостью» и наш подход к управлению. Мы могли бы даже написать целый реферат на данную тему — но не будем утомлять читателей. Если у Вас возникли вопросы — пишите, звоните и приезжайте к нам в офис.