Управляющая компания Aurum Vestrum

Управляющая компания Aurum Vestrum.

В чем отличие управляющей компании Aurum Vestrum от других управляющих компаний на рынке недвижимости?

Управляющая компания Aurum Vestrum управляет недвижимостью с точки зрения управления активами, а не просто эксплуатируя недвижимость. Мы управляем недвижимостью как активом, стоя на одной стороне с собственником здания. Мы думаем и действуем как собственник, так как много лет занимались именно управлением активами – денежными средствами наших акционеров. Наша задача, как управляющей компании – заработать собственнику актива как можно больше денег и при этом минимизировать риски.

Мы инвестируем денежные средства в коммерческую недвижимость в Москве, в основном в офисную недвижимость, но не делаем “покупку объекта недвижимости ради покупки”, нас прежде всего интересует доходность проекта в целом. Соответственно, мы стремимся снизить все издержки проекта и увеличить доходы. Покупка недвижимости, управление ей, и продажа объекта с фиксацией прибыли – вот три стадии проекта.

Наш подход к управлению недвижимостью качественно отличается от всех существующих на рыке управляющих компаний.

Управляющая компания Aurum Vestrum принципиально не заинтересована в увеличении бюджета на управление и эксплуатацию объекта недвижимости, в отличие от других управляющих компаний, для которых основной доход приносит именно текущее управление и эксплуатация объекта – поэтому они “кровно” заинтересованы в увеличении бюджета на управление. Их цель – только управление и эксплуатация: привлечение арендаторов, обслуживание здания и т.д., но они не заинтересованы в увеличении капитализации объекта недвижимости (ремонт и прочее “вбухивание” денег в здание, вовсе не означает автоматическое повышение стоимости объекта на данную сумму). Естественное желание таких управляющих компаний это “освоение” максимально возможного количества денежных средств собственника.

Управляющая компания Aurum Vestrum видит своей целью получение максимальной прибыли от реализации всего проекта (покупка недвижимости, получение дохода от аренды, продажа и фиксация прибыли), мы мотивированы на конечный результат – получение собственником прибыли от проекта.

В этом принципиальное отличие управляющей компании Aurum Vestrum от других управляющих компаний на рынке недвижимости.

За примерами далеко ходить не надо: большинство управляющих компаний (УК) “любят” управлять офисными зданиями, бизнес центрами класса A, современными торгово-развлекательными центрами. Причем желательно большими и огромными зданиями – это приносит им максимальный доход. Для управления зданиями класса A, большими бизнес центрами нужна целая служба эксплуатации. На первый взгляд, здания новые и современные – что там ремонтировать? Но на деле, эксплуатация современных зданий, бизнес центров класса А – дело достаточно затратное.  А затраты на эксплуатацию и управление  – это оборот управляющей компании (УК), в котором естественно заложена её  прибыль.

Управляющая компания Aurum Vestrum управляет в том числе и зданиями класса А, но эти здания нельзя улучшить. Это важный момент! Здания класса А – это предел развития для здания, такое здание можно только эксплуатировать и предотвращать износ. Его капитализация будет расти или падать вместе с рынком недвижимости и только.  Нас интересуют (с точки зрения покупки) здания класса А только по цене сильно ниже рыночной, чтобы можно было получить прибыль при продаже здания на пике рынка.

Нас ( в отличие от других управляющих компаний) больше интересуют здания класса С или даже D. Эти здания можно улучшить, развить. Можно просто снести и построить на их месте новое здание класса А или В.  С этой точки зрения, нас больше привлекают малоэтажные здания, желательно – одноэтажные. Такие здания занимают собой больше драгоценной Московской земли, и их можно реконструировать с увеличением этажности во много раз. Согласно Генплану развития Москвы, предельная высота застройки в Москве не менее 15 – 30 метров (как правило, зависит от района). Таким образом, теоритически можно увеличить высоту здания до 5 или 10 этажей.

Но Генпланы меняются, и высотность крупных городов с каждым годом только растет, а земля только дорожает. Посмотрите на Нью Йорк или другие крупные  города мира.

Но вернемся к управлению недвижимостью. Управляющая компания Aurum Vestrum берет в управление и успешно управляет зданиями класса А,В,С и D. Причем, основная масса зданий которые мы покупаем и которыми управляем – это здания класса C и В-. Мы  разрабатываем четкую  стратегию управления, учитывая разные варианты развития событий на рынке недвижимости Москвы. Мы минимизируем расходы на управление зданием и его эксплуатацию если это возможно. Мы знаем, на чем можно экономить, а на чем – нельзя. Но при этом наша цель – это продажа объекта на пике рынка, а не “стрижка денег” на эксплуатацию и управление с владельца недвижимости.

В чем ещё отличие управляющей компании Aurum Vestrum от других управляющих компаний?

Клиенты к нам приходят по рекомендации от других клиентов.  Мы достаточно закрытая компания, по сути – закрытый клуб инвесторов и владельцев недвижимости.  Мы не “пиаримся” на различных конференциях, форумах, в СМИ и не даем рекламу. Деньги любят тишину.