Создание или покупка арендного бизнеса в Москве
Арендный бизнес – сдача в аренду недвижимости, популярный в Москве способ сохранить и приумножить активы. Правда, большинство граждан покупают как арендный бизнес квартиры, хотя их доходность от сдачи в аренду меньше раза в 2 как минимум, чем сдача в аренду коммерческой недвижимости.
Для инвесторов нормальной является окупаемость арендного бизнеса порядка 5-7 лет, т.е. 15 – 20% годовых. На квартирах можно заработать не более 5 – 10% годовых от сдачи в аренду.
Правда входной билет на рынок жилой недвижимости сейчас низок как никогда – от 3-5 млн. рублей. Примерно столько стоит самая дешевая новостройка на периферии Москвы. Теоретически, за эти же деньги можно купить маленький офисный блок 30 м2.
Однако на практике купить офис такой маленькой площади очень сложно и если Вам это удалось – считаете повезло. Почему не продают маленькие офисы?
Почему трудно купить маленькое нежилое помещение
Владелец здания при продаже его по-частям, “в розницу”, вынужден либо продавать этажами (тогда он теряет только на лестничных пролетах и лифтовых шахтах).
Либо, у него остается много “непродаваемой” площади: коридоры, общие холлы, санузлы – т.е. места общего пользования.
Которые при продаже как правило оформляются в общедолевую собственность всех будущих собственников, либо остается в собственности управляющей компании (что не правильно).
Чтобы получить с продажи всего здания по частям ту сумму, которую собственник получил бы с продажи здания целиком в одни руки, он должен увеличить цену каждого продаваемого квадратного метра.
Собственник здания делит стоимость здания на количество “продаваемых” метров и получает продажную цену квадратного метра.
При продаже маленькими блоками или кабинетами, цена м2 становится выше на треть как минимум! Кроме того увеличиваются расходы и трудозатраты на оформление большого количество сделок купли-продажи недвижимости с большим количеством розничных покупателей.
Из-за всех этих сложностей, собственники не любят продавать здания в розницу. Однако в кризис, продажи в розницу случаются чаще и потом эти офисы маленькой площади попадают на вторичный рынок. Но всегда цена на небольшие офисы выше чем на большие.
Если Вам повезло, и Вы купили маленькую офисную площадь – то сдать в аренду её как правило не проблема. Спрос на аренду маленьких офисов (20 – 50 м2) всегда стабилен и велик. Как правило стандартный офисный блок это “предбанник” для секретаря и две комнаты – то, что нужно для малого бизнеса.
Ставки аренды на такие помещения также, всегда выше чем на целые этажи или части здания. Окупаемость Вашего офиса будет зависеть от того за какую цену Вы его купили. Чтобы получить доходность 15-20% годовых, т.е. окупаемость 5-7 лет, Вам нужно постараться купить офис в пределах МКАД и не далеко от метро (в пешей доступности) по цене порядка $2000 — $2500 за м2.
Окупаемость арендного бизнеса
Любой мыслящий человек сравнит доходность от арендного бизнеса и ставку по депозитам в надежных банках (Сбербанк, ВТБ24). Сейчас в ВТБ24 можно получить ставку порядка 10% годовых в рублях для физических лиц. Если доходность планируемого Вами к покупке арендного бизнеса больше 10% – то безусловно и думать не чего – надо брать!
А если доходность арендного бизнеса ниже 10%? Здесь нужно вспомнить прежде всего об инфляции. Сколько Вы могли купить 10 лет назад товаров и услуг на $100 (про рубли и не говорим, рубль очень скачет)? А 20 лет назад? Или 30 лет? А 50 лет? Покупательская способность денег (любых валют) со временем падает.
В долгосрочной перспективе деньги всегда дешевеют, а недвижимость дорожает
Если Вы будете держать деньги на депозите несколько лет, то забрав их потом и решив потратить Вы обнаружите, что все подорожало!
К тому же если вспомнить историю велик риск потери сбережений из-за например, дефолта и гиперинфляции. Что будет через год, два, три с долларом? А с евро, с рублем?
Всю историю активы растут в цене, а деньги дешевеют – на этом стоит экономика всего мира. Как Вы думаете, почему миллиардеры не держат все свои деньги в депозитах (пускай даже в разных банках для диверсификации)?
Только представьте: $1 млрд. положить в банк под 12% годовых и снимать проценты $10 млн. в месяц не трогая основную сумму! Но почему-то миллиардеры всё свое состояние держат в активах: акции предприятий, недвижимость.
Видимо миллиардеры не хотят, чтобы их миллиарды обесценились вот и приходиться им “бедным” крутиться. Придумывать схемы, проекты, “темы”.
Поэтому в “кризисы” обычно теряют деньги простые обыватели, кто держит деньги в банке или “в чулке”.
Посмотрите на сегодняшних миллионеров – большинство из них получило активы от государства во время приватизации середины девяностых годов.
Причем, в те года многим было реально нечего есть! Не говоря о том, чтобы покупать сомнительные акции, приватизационные чеки и т.д.
Многие, получив акции предприятия на котором они работали, даже и не думали купить себе еще акций и увеличить свой пакет!
Люди не чувствовали никакой их реальной ценности и полезности. Большинство из нас даже имея “лишние” деньги и не подумали покупать акции своего предприятия а тем более чужого.
А эти люди покупали акции у своих коллег по работе, чем очень их радовали! За какую-то бездокументарную акцию (которую нельзя потрогать) получали реальные деньги.
А если бы эти миллионеры покупали бы не предприятия а копили бы деньги? Много бы они накопили? Что можно было-бы сейчас купить на те $10 — $20 тысяч долларов?
А сегодня приватизированное предприятие, например небольшой заводик в Москве или магазин стоят сейчас миллионы долларов. Думаете из-за кризисов они подешевеют в десятки-сотни раз?
Поэтому, большинство владельцев коммерческой недвижимости в Москве не сильно расстроились из-за спада на рынке и снижения реальной продажной цены в 1,5 –2 раза (как было в 2009 году).
Эти люди знают истинную ценность своего актива и стоимость денег. Вынужденно продавали объекты те, кто залез в долги.
Тоже самое происходило в России, но только с землей сельхоз назначения. Её раздают крестьянам а тем она не нужна – её полно и некому обрабатывать.
Тем более, что дают не выделенную землю в собственность – а паи. Которые нужно выделять, оформлять землю в собственность. Думаете крестьяне знают как это делать? И им это нужно?
Это в Московской области спрос на землю большой. А в других регионах – куда не добрались Москвичи, земля спросом не пользуется. От 80 км от МКАД — кроме уникальных природных мест типа Селигера, Валдая, Сочи и т.д.
Создать арендный бизнес и управлять им нужно уметь
Арендный бизнес – это сдача в аренду недвижимости с целью получения дохода. Создание арендного бизнеса – это покупка или строительство объекта недвижимости и последующее «заселение» арендаторов.
На первый взгляд, арендный бизнес это несложное дело. Но на практике, есть много нюансов, подводных камней о которых нужно знать. А также, знать как их избежать.
Нужно иметь сильных юристов, специализирующихся на недвижимости, бухгалтеров, инженеров, менеджеров по недвижимости – управляющих объектом недвижимости. Нужно уметь находить общий язык с чиновниками, пожарными. риэлторами, строителями и многими другими.
В решении всех вопросов связанных с арендным бизнесом, с управлением недвижимостью поможет компания Aurum Vestrum.